新政策中需要改正的问题思考
按照《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》规定：20xx年6月1日后，个人将购买超过2年(含2年)的符合当地公布的普通住房标准的住房对外销售时，可持该住房的坐落、容积率、房屋面积、成交价格等地税部门要求的证明材料向地方税务部门申请办理免征营业税手续。如不能提供属于普通住房的证明材料或经审核不符合规定条件的，一律按非普通住房的有关营业税政策全额征收营业税。地方税务部门应根据当地公布的普通住房标准，利用房地产部门和规划部门提供的相关信息，对纳税人申请免税的有关材料进行审核，凡符合规定条件的，给予免税。
市建委已公布本市享受优惠政策的普通住宅标准。该标准规定住房须同时满足3个条件才能认定为普通住房。这3个条件是：住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上，单套建筑面积在140(含)平方米以下，实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2(含)倍以下。
对于这一优惠政策，在实际操作中，市民遇到的最大难题是：难以提供容积率证明。一位业主说，容积率当初在开发商手中，但现在要卖房了很难再找到原来掌握数据的人。
所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。这个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5%，多层住宅应不超过3%，绿化率应不低于30%。基于以上原因，受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到，而且也不是每个开发商都愿意正确提供这项数字的。
为此，笔者认为目前税务机关应该积极跟政府主管部门协商解决容积率证明材料的问题，不需要市民个人提供，为广大纳税人提供相应的便利。
