概要：单位面积地价=4816．80×0．4 4264．22×0．6=4485．25元/平方米 楼面地价=4485．25÷4．9=915．36元/平方米 总地价=4485．25×595．58=2671325元（取整） 第四部分 附录 1． 估价对象《国有土地使用证》 2． 估价对象宗地图 3． 估价机构〈土地估价机构资质证书〉 4． 土地估价师资格证书 5． 估价对象照片 6． 委托估价协议书 参考答案： 第一题： 1、解题方法 该宗土地与房屋有出租受益，适宜采用收益还原法进行估价。 2、房地出租总收益计算 房地年总收益=50元/月平米×800×12月=480000（元） 3、计算出租总费用 （1） 年税金=20元/年平米×800=16000（元） （2） 年管理费=50元/月平米×800×12月×5%=24000（元） （3） 年维修费=2500×800×2%=40000（元） （4） 年保险费=2500×800×0.2%=4000（元） （5） 年折旧费=房屋重置价/房屋可使用年限=2500×800/40=50000（元） （6） 年总费用=年税金 年管理费 年维修...
土地估价师－－土地估价实务模拟题,标签：土地估价师考试真题,土地估价师考试资料,http://www.suxue6.com
单位面积地价=4816．80×0．4 4264．22×0．6=4485．25元/平方米
楼面地价=4485．25÷4．9=915．36元/平方米
总地价=4485．25×595．58=2671325元（取整）
第四部分 附录
1． 估价对象《国有土地使用证》
2． 估价对象宗地图
3． 估价机构〈土地估价机构资质证书〉
4． 土地估价师资格证书
5． 估价对象照片
6． 委托估价协议书
参考答案：
第一题：
1、解题方法
该宗土地与房屋有出租受益，适宜采用收益还原法进行估价。
2、房地出租总收益计算
房地年总收益=50元/月平米×800×12月=480000（元）
3、计算出租总费用
（1） 年税金=20元/年平米×800=16000（元）
（2） 年管理费=50元/月平米×800×12月×5%=24000（元）
（3） 年维修费=2500×800×2%=40000（元）
（4） 年保险费=2500×800×0.2%=4000（元）
（5） 年折旧费=房屋重置价/房屋可使用年限=2500×800/40=50000（元）
（6） 年总费用=年税金 年管理费 年维修费 年保险费 年折旧费=16000 24000 40000 4000 50000=134000（元）
4、计算房屋年纯收益
房屋年纯收益=房屋现值×房屋还原率=（房屋重置价-年折旧费×已使用年限）=（2500×800-50000×4）×5%=？（元）
5、计算土地年纯收益
土地年纯收益=年总收益-年总费用-房屋年纯收益=？（元）
6、计算20xx年9月土地价格
（1）土地总价= a/ r ×[ 1- 1/(1 r)n ]=？（元）
r=4%， n=36
（2）单位地价=土地总价/1000=？（元/平方米）
(一)判断题来源：m
1．路线价估价法仅适用于城市特定土地的估价。 ( )
2．一个路线价区段是指具有同一路线价的地段。 ( )
3．路线价估价法能快速评估多宗土地的价格。 ( )
4．几个街道可以设立同一个路线价。 ( )
5．同一街道，某一侧的繁华状况与对侧有显著差异时，可以形成两个路线价区段。 ( )
6．路线价是标准宗地的宗地总价。 ( )来源：m
7．地价实例调查，一般应以最近3年内土地交易、租赁以及房屋交易、租赁样本为主要调查对象。 ( )
8．标准深度，一般只需取路线价区段内临街各宗土地的深度的众数即可。 ( )
9．一般来看，随着楼层数的增加，地价分配呈递增趋势，当趋于某一临界值后，地价分配呈递减趋势。 ( )
10．路线价是指临街多数宗地的平均价。 ( )
11．宗地a所临道路路线价为1000元／m2，该宗地临街深度为15m，查临街深度指数表得其深度指数为100，则宗地a地价为1000元／m2。 ( )
12．深度百分率表的制作原理有累计深度百分率、平均深度百分率和个别深度百分率。 ( )
13．宗地所处街道的位置不同，对其地价亦有影响，一般从商业用途看，位于普通沿街的宗地其地价要比街角的宗地地价高得多。 ( )
14．城市中相同地段在同一时期内的土地资本化率应该是一样的。 ( )
15．在路线价估价法中，以累计深度百分率而制作的深度指数随离开街道的增加而增加。 ( )
(二)单项选择题
1．路线价估价法主要适用于( )的评估。
a．市场交易地价 b．拍卖地价 c．土地课税 d．基准地价
2．同一路线价区段内各标准宗地的价格( )。 来源：m
a．相同 b．不同 c．不确定 d．无法比较
3．对于商业用地来讲，( )是决定其使用价值的因素。
a．用途 b．区位 c．地价 d．可及性
4．根据路线价的基本原理，特定街道上各宗土地的价格随( )。
a．土地开发成本的高低而升降 b．用途的改变而升降
c．临街深度的增加而递减 d．工程管理水平的优劣而升降
5．深度指数表是指( )。
a．按距离街道的变化情况编制的地价变化表
b．按地价变化而编制的距离变化表
c．按建筑高度变化情况而编制的地价变化表
d．按距离地下深度的变化情况而编制的地价表
6．深度指数修正表揭示的是宗地的( )随其f临街深度递减的规律。
a．价格 b．价值 c．效用 d．需求
7．按照慎格尔法则，对于100英尺(相当于30m)深的宗地，深度4等分后，每一等份占路线价的比例分别为( )。
a．50：25：15：10 b．37．5：29．5：20．7：12．3
c．40：30：20：10 d．1：1：1。1
8．路线价估价法以( )为理论基础。 来源：m
a．替代原则 b．区位理论 c．最有效使用原则 d．供需原则
9．路线价估价法的第一步是( )。
a．设立标准深度 b．编制深度指数表
c．划分路线价区段 d．确定路线价
10．最有利于土地利用的宗地形状有( )。
a．矩形 b．三角形 c．六边形 d．多边形
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